Данък при продажба на имот се плаща, когато продавачът е физическо лице и продажбата не попада в някое от освобождаванията. Данъкът е 10% върху печалбата (продажната цена минус документираната цена на придобиване), намалена с 10% нормативно признати разходи. Не се плаща данък за едно жилище, притежавано повече от 3 години, за до два имота, притежавани повече от 5 години, и за имоти, получени по наследство. Облагаемата продажба се декларира с годишната данъчна декларация между 10 януари и 30 април на следващата година.
Правилата са в Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ на lex.bg), последно изменен с ДВ, бр. 85 от 15.09.2026 г. Следват подробностите, три примера и какво е добре брокерът да каже на продавача.
Кога продажбата на имот не се облага
ЗДДФЛ изброява необлагаемите доходи в чл. 13, ал. 1. За имотите има три случая, като първите два се преценяват за доходите през съответната данъчна година.
1. Едно жилище, притежавано повече от 3 години (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а“). Ако през годината продавате едно жилище и между придобиването и продажбата са минали повече от три години, доходът не се облага.
2. До два имота, притежавани повече от 5 години (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „б“). Тук видът на имота няма значение — може да е жилище, магазин, офис или парцел. Освен това без ограничение в броя се освобождават продажбите на земеделски и горски имоти, притежавани повече от 5 години.
3. Наследени и реституирани имоти (чл. 13, ал. 1, т. 26). Продажбата на имот, получен по наследство или завет или върнат по реституция, не се облага, независимо колко време го притежавате и колко такива имота продавате.
Две уточнения, които често се пропускат:
- Освобождаването за едно жилище изисква 3 години притежание. Не е вярно, че „едно жилище годишно“ е винаги без данък.
- Освобождаванията не важат, ако имотът е продаден в рамките на стопанска дейност на търговец, включително едноличен търговец (чл. 13, ал. 5).
Как се изчислява данъкът
Ако продажбата не е освободена, облагаемият доход се изчислява така (чл. 33, ал. 1):
(продажна цена − цена на придобиване) × 0,9
Взема се само положителната разлика. Намалението с 10% е нормативно признатите разходи. Реалните разходи като ремонт, комисионна или нотариални такси не се приспадат отделно — законът признава само тези фиксирани 10%.
Данъкът е 10% (чл. 48, ал. 1). Доходът се включва в общата годишна данъчна основа заедно с другите облагаеми доходи на лицето, а годишният данък се закръглява до цяло евро (чл. 48, ал. 8).
Каква е цената на придобиване
Законът определя цената на придобиване в чл. 33, ал. 6. Най-важните случаи са:
- Купен имот — документално доказаната цена на придобиване, обикновено цената в нотариалния акт.
- Имот без документирана цена, включително получен като дарение — цената на придобиване е нула. Това е капанът при дарените имоти: облага се почти цялата продажна цена.
- Имот, придобит преди 1 януари 1998 г. — документираната цена, осъвременена с индекса на потребителските цени до 1997 г.
Ако цената се плаща на части в различни години, облагаемият доход се разпределя по години пропорционално на полученото (чл. 33, ал. 7).
Три примера
Пример 1: апартамент, продаден след 2 години
Апартамент е купен през 2024 г. за 80 000 евро и е продаден през 2026 г. за 120 000 евро. Трите години не са изтекли, затова освобождаване няма.
- Разлика: 120 000 − 80 000 = 40 000 евро
- Облагаем доход: 40 000 × 0,9 = 36 000 евро
- Данък: 36 000 × 10% = 3 600 евро
Ако същият апартамент беше продаден след повече от три години и беше единственото жилище, продадено през годината, данъкът щеше да е нула.
Пример 2: дарено жилище, продадено след 2 години
Родител дарява апартамент на детето си през 2024 г. През 2026 г. детето го продава за 100 000 евро. Дарението няма документирана цена, затова цената на придобиване е нула (чл. 33, ал. 6, т. 3).
- Облагаем доход: (100 000 − 0) × 0,9 = 90 000 евро
- Данък: 90 000 × 10% = 9 000 евро
Ако продажбата се отложи, докато от дарението минат повече от три години, и това е единственото жилище, продадено през годината, данъкът отпада. При дарени имоти моментът на продажбата има голямо значение.
Пример 3: продавач, който живее извън ЕС
Гражданин на Обединеното кралство, който не е местно лице за данъчни цели в България, е купил апартамент през 2012 г. за 60 000 евро. През 2026 г. го продава за 95 000 евро.
За чуждестранните физически лица доходът от продажба на имот в България се облага с окончателен данък от 10% (чл. 37, ал. 1, т. 10 и ал. 3; чл. 46, ал. 1). Освобождаванията по чл. 13 важат само за лица, установени за данъчни цели в държава от ЕС или ЕИП (чл. 37, ал. 7). Обединеното кралство не е такава държава.
- Облагаем доход: (95 000 − 60 000) × 0,9 = 31 500 евро
- Данък: 31 500 × 10% = 3 150 евро
Ако същият продавач беше местно лице на Германия например, продажбата щеше да е освободена, защото имотът е притежаван повече от 5 години. Германският продавач трябва да удостовери това с документ от своята данъчна администрация и декларация (чл. 37, ал. 8).
Кога и как се декларира
Местни лица. Облагаемият доход се декларира в годишната данъчна декларация, която се подава от 10 януари до 30 април на годината след продажбата (чл. 53, ал. 1). Данъкът се плаща до 30 април (чл. 67, ал. 5). Продажбите, които са освободени от данък, също могат да се декларират, но това не е задължително (чл. 50а).
Чуждестранни лица. Когато няма платец, който да удържи данъка, например при купувач физическо лице, продавачът сам внася окончателния данък до края на месеца, следващ тримесечието на продажбата (чл. 67, ал. 1). При продажба през октомври 2026 г. това е до края на януари 2027 г.
Какво да каже брокерът на продавача
Брокерът не е данъчен консултант и не бива да обещава „няма да плащате данък“. Но няколко въпроса, зададени още при подписването на посредническия договор, спестяват неприятни изненади:
- Кога и как е придобит имотът? Покупка, дарение, наследство, реституция. От това зависи дали има освобождаване и каква е цената на придобиване.
- Има ли документ с цената на придобиване? Без него цената е нула.
- Продава ли клиентът други имоти през същата година? Освобождаванията се преценяват за всички продажби през годината.
- Местно лице ли е за данъчни цели? Ако живее в чужбина, има значение дали държавата е в ЕС или ЕИП.
- Продава ли като едноличен търговец? Тогава освобождаванията не важат.
Напомнете и две неща. Първо, в нотариалния акт страните декларират, че посочената цена е действително уговорената (Закон за нотариусите и нотариалната дейност, чл. 25, ал. 9). „По-ниска цена в акта“ не е данъчна оптимизация, а риск. Второ, местният данък при придобиване е за сметка на купувача, освен ако не е уговорено друго, а нотариалните такси и таксата за вписване страните поемат по уговорка. Подробностите са в материала за разходите при покупка на имот, а сумите за конкретен имот можете да изчислите в калкулатора.
Данните, които собственикът ви дава за придобиването, е добре да стоят записани в профила на контакта, а не в бележник. Когато купувачът поиска документите, а продавачът пита за данъка, ще имате отговорите под ръка.
Често задавани въпроси
Плаща ли се данък при продажба на наследен имот?
Не. Продажбата на имот, получен по наследство или завет, не се облага, независимо колко време го притежавате и колко такива имота продавате (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26).
Ако продам жилище след 3 години, плащам ли данък?
Не, ако това е единственото жилище, което продавате през годината, и между придобиването и продажбата са минали повече от три години. При втори имот през същата година проверете дали е притежаван повече от 5 години.
Приспадат ли се ремонтите и комисионната на брокера?
Не отделно. Законът намалява разликата с фиксирани 10% разходи (чл. 33, ал. 1), независимо колко сте похарчили реално.
Кога се подава декларацията за продажба на имот?
С годишната данъчна декларация от 10 януари до 30 април на годината след продажбата. Данъкът се плаща до 30 април.
Плаща ли данък продавач, който живее в чужбина?
Да, ако продажбата е облагаема. Лицата от ЕС и ЕИП ползват същите освобождавания като местните, ако представят документ за данъчна регистрация в своята държава и декларация. Лицата от трети държави дължат 10% окончателен данък независимо от срока на притежание.
Материалът е обща информация, а не правен или данъчен съвет. Законовите текстове са проверени към 14.10.2026 г. За конкретна продажба се консултирайте със счетоводител или с НАП.
Avensa помага на брокерите да държат историята на всеки имот и собственик на едно място — от първия разговор до нотариуса. Вижте как работи Avensa за брокери.