Разходи при покупка на имот 2026: нотариус, вписване, местен данък

Кой изготвя проекта на нотариалния акт

Тук има разлика, която рядко се обяснява на купувача:

• Нотариусът изготвя проекта. Тарифата позволява за изготвянето да се събере таксата по т. 8 още веднъж (ЗННД, чл. 94, ал. 2; т. 20, буква „а“ от тарифата). Общо това е до два пъти таксата. Не всички нотариуси я начисляват, затова е „до“.
• Страните носят готов проект, изготвен например от адвокат. Проверката му струва половината от таксата, а ако същият нотариус изповяда сделката в едномесечен срок, се събира само другата половина (ЗННД, чл. 94, ал. 3). Общо таксата остава една.

Таксата не зависи от броя на продавачите и купувачите. Всички страни, поискали нотариалното действие, отговарят солидарно за нея (ЗННД, чл. 87), а кой я плаща реално, се уговаря между тях.

Такса за вписване в Имотния регистър

Нотариалният акт се вписва в Имотния регистър. Таксата е 0,1% от цената, върху която е определена нотариалната такса, но не по-малко от 5,11 евро (Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, чл. 2, ал. 1). Таван няма. За имот за 150 000 евро таксата е 150 евро.

Върху таксата за вписване не се начислява ДДС, защото е държавна такса. Същото важи и за местния данък.

Преди сделката е добре купувачът да поиска удостоверение за тежести за имота. То струва 5,11 евро със срок 7 работни дни или 15,34 евро със срок 3 работни дни (чл. 7, ал. 2 от същата тарифа).

Местен данък при придобиване на имот

Местният данък при възмездно придобиване на имот е уреден в Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ на lex.bg).

• Основа. Договорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка — данъчната оценка (чл. 46, ал. 2, т. 1).
• Ставка. Определя я общинският съвет с наредба, между 0,1% и 3% (чл. 47, ал. 2).
• Кой плаща. Купувачът, освен ако страните не са уговорили друго (чл. 45).
• Кога и къде. Плаща се при прехвърлянето, на общината, в която се намира имотът (чл. 49). Нотариусът не изповядва сделката, преди да е доказано, че данъкът е платен (чл. 50, ал. 1).

Ставки на местния данък по общини през 2026 г.

Повечето големи общини прилагат максималните 3%: София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора, Сливен, Шумен, Перник, Хасково, Ямбол, Пазарджик, Велико Търново, Видин, Монтана, Кърджали, Търговище, Разград и Силистра. По-ниска ставка имат:

Ловеч има най-ниската ставка сред областните центрове. Курортните общини Несебър, Созопол, Банско, Царево и Поморие прилагат 3%. Ставките са проверени в наредбите на общините на 14.10.2026 г. Общинските съвети могат да ги променят, затова за общини извън списъка проверете наредбата на съответната община.

ДДС при покупка на ново жилище

Продажбата на сграда, която не е нова, е освободена от ДДС (ЗДДС, чл. 45, ал. 3). Продажбата на ново жилище от строител, регистриран по ДДС, е облагаема доставка. При покупка „на зелено“ или в нова сграда проверете дали обявената цена е с включен ДДС, преди да сравнявате оферти.

Пример: покупка на апартамент за 150 000 евро в София

Цената е 150 000 евро и е по-висока от данъчната оценка. Купувачът носи готов проект на акта.

Ако проектът се изготвя от нотариуса, могат да се добавят до 571,24 евро плюс ДДС, тоест до 685,49 евро. Ако същият имот се купува в Ловеч, местният данък е 3 000 евро и общата сума пада до 3 835,49 евро. Разликата идва изцяло от ставката на общината.

Какво не влиза в тази сметка

Трите разхода по-горе са тези, които се дължат при всяка покупка. Към тях често се добавят:

• комисионна на брокер, ако купувачът ползва агенция — как се определя, обясняваме в материала за комисионната на брокера;
• разходи по кредита — оценка на имота, банкови такси и нотариални такси за учредяване на ипотека;
• удостоверения от общината, например за данъчна оценка, с такси по общинската наредба;
• адвокат, ако страните носят собствен проект на акта.

Местният данък е за сметка на купувача, освен ако не е уговорено друго. За нотариалната такса страните отговарят солидарно и сами решават кой я поема. Продавачът пък може да дължи данък върху дохода от продажбата — кога и колко, вижте в материала за данъка при продажба на имот.

Често задавани въпроси

Колко е нотариалната такса за апартамент за 100 000 евро?

471,24 евро без ДДС, или 565,49 евро с ДДС, при цена над данъчната оценка и готов проект на акта.

Кой плаща местния данък при покупка на имот?

Купувачът, освен ако страните не са се разбрали друго (ЗМДТ, чл. 45). Данъкът се плаща преди нотариалната сделка.

Върху каква сума се изчисляват таксите — цената или данъчната оценка?

Върху по-високата от двете. Това важи както за нотариалната такса, така и за местния данък. Таксата за вписване се изчислява върху сумата, върху която е определена нотариалната такса.

Има ли максимална нотариална такса?

Да, 3 067,75 евро без ДДС за т. 8 от тарифата. Таксата за вписване и местният данък нямат таван.

В коя община местният данък е най-нисък?

Сред областните центрове — в Ловеч, 2%. Повечето големи общини, включително София, Пловдив и Варна, прилагат 3%.

Материалът е обща информация, а не правен или данъчен съвет. Тарифите и общинските ставки са проверени към 14.10.2026 г. Окончателната сума потвърждава нотариусът.

Ако работите с купувачи всеки ден, пратете им калкулатора за разходите при покупка още на първия оглед. Avensa пази тези разговори, огледите и документите по всеки купувач на едно място — вижте плановете.