Комисионна на брокер на имоти: колко е, кой я плаща и кога се дължи

Колко е комисионната на брокер на недвижими имоти? Законът не определя размер. Дължи се това, което е уговорено в посредническия договор, а ако уговорка няма, се дължи „обичайното възнаграждение“ и от двете страни (Търговски закон, чл. 51). На пазара при продажба обичайно се договарят 2–3% от цената плюс ДДС, често от всяка страна, а при наем — между половин и един месечен наем.

Следва какво точно казва законът, как се начислява ДДС, кога комисионната става дължима, как се дели между две агенции и откъде идват повечето спорове. С пример с конкретни числа.

Какво казва законът за комисионната на брокера

В България няма специален закон за брокерите на недвижими имоти. Между 2022 и 2025 г. бяха внесени четири законопроекта, но нито един не беше приет (подробно в статуса на закона за брокерите). Затова за посредничеството се прилагат общите правила на Търговския закон:

• Кой е посредник. Търговецът, който по занятие посредничи за сключване на сделки (ТЗ, чл. 49).
• Дневник. Посредникът е длъжен да води дневник, в който всеки ден вписва сключените договори: страните, времето на сключване и съществените уговорки. При поискване дава на страните извлечение от него (ТЗ, чл. 50).
• Възнаграждение. Дължи се от едната или от двете страни според уговорката. Ако уговорка няма, се дължи обичайното възнаграждение за този вид дейност и от двете страни (ТЗ, чл. 51).

От това следват два извода. Първо, няма законово фиксиран процент — нито минимален, нито максимален. Никой от внесените законопроекти също не предвиждаше фиксиран размер. Второ, ако договорът мълчи, „обичайното възнаграждение“ трябва да се доказва, а това обикновено става в съда. Писменият договор с ясен процент, база и момент на плащане спестява този спор.

Колко е комисионната при продажба на имот

Тъй като размерът е свободно договорим, единственият ориентир са общите условия, които агенциите публикуват. При продажба там обикновено се срещат:

• 2–3% от продажната цена плюс ДДС, често поотделно от купувача и от продавача;
• минимална комисионна в евро за по-евтините имоти;
• стъпаловидни схеми — по-висок процент до определена цена и по-нисък над нея.

Пример от практиката: Bulgarian Properties посочва в публикуваните си условия (към 14.10.2026 г.) комисионна за купувача 3% без ДДС, но не по-малко от 1200 евро, а за продавача — индивидуално договорена. Това е политика на една агенция, не пазарен стандарт.

Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) не публикува препоръчителен процент. Всяка агенция сама определя комисионната си политика.

Комисионна при наем

При наем комисионната обичайно се изчислява като част от един месечен наем — между 50% и 100%, от наемателя, от наемодателя или от двамата. Това отново е пазарна практика, не правило.

Една подробност, която често се пропуска: ако посредничите при наем с месечен наем от 10 000 евро или повече, попадате под Закона за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП, чл. 4, т. 18). При продажби ЗМИП важи винаги, независимо от цената. Какво означава това на практика, описваме в ръководството за ЗМИП за агенции.

Комисионна и ДДС

Комисионната е възнаграждение за услуга. Ако агенцията е регистрирана по ДДС, върху нея се начислява 20% ДДС. Регистрацията е задължителна, когато годишният оборот надвиши 51 130 евро (ЗДДС, чл. 96, ал. 1), а под този праг агенцията може да се регистрира и доброволно (ЗДДС, чл. 100).

Процентите в рекламите и в общите условия почти винаги са без ДДС. Това е честа причина за неприятна изненада у клиента: „3%“ при регистрирана агенция реално означава 3,6% от цената. Напишете изрично в договора и в офертата дали сумата е с или без ДДС.

Кога се дължи комисионната

Законът не казва в кой момент брокерът „заработва“ комисионната. Това е въпрос на договора. Затова най-важната клауза е тази, която определя събитието, при което възнаграждението става дължимо. Вариантите са няколко:

• при подписване на предварителен договор и плащане на капаро;
• при сключване на окончателния нотариален акт;
• на части — например половината при предварителния договор, останалото при нотариалния акт.

Каквото и да изберете, договорът трябва да отговаря и на следните въпроси:

1. Какво става, ако сделката се провали след предварителния договор? Връща ли се платената част и при какви условия.
2. Какво става, ако имотът бъде продаден след края на договора на купувач, когото сте довели вие? Решението е клауза за защитен период: комисионната се дължи, ако в определен срок след изтичането на договора имотът бъде продаден на лице, на което агенцията го е показала.
3. Върху каква сума се изчислява процентът? Най-ясно е да е договорената цена по нотариалния акт.
4. Как и в какъв срок се плаща? По банков път, срещу фактура, в посочен брой дни.

По третата точка: страните декларират в нотариалния акт, че посочената цена е действително уговорената (Закон за нотариусите и нотариалната дейност, чл. 25, ал. 9). Ако клиент предложи „да запишем по-ниска цена в акта“, това засяга не само данъците му, но и базата за вашата комисионна.

Комисионна и от двете страни: допустимо ли е

Да. Търговският закон изрично допуска възнаграждението да се дължи от двете страни (чл. 51). Практиката на „двойната комисионна“ обаче има критици. НСНИ например смята за неетично брокерът да пази имота само „за свои клиенти“, за да вземе комисионна и от двете страни. Така се губи доверието на продавача, който е наел агенцията, за да намери най-добрия купувач, а не най-изгодния за агенцията.

Практичното правило е просто: ако вземате от двете страни, кажете го на двете страни писмено, още в договора. Скритото двойно възнаграждение е най-сигурният начин да загубите и двата клиента.

Как се дели комисионната между две агенции

Когато купувачът идва от друга агенция, сделката е споделена. Има два основни модела:

• Всяка агенция взема от своя клиент. Агенцията на продавача — от продавача, агенцията на купувача — от купувача. Не се дели нищо, но клиентите трябва да знаят кой на кого плаща.
• Една комисионна, разделена между агенциите. Продавачът плаща например 3%, а агенцията, която има договора с него, отстъпва част от тях на партньорската агенция, довела купувача. Разпределението е споразумение между двете фирми. То трябва да е писмено и уговорено преди огледа, а не след подписването на предварителния договор.

При споделените сделки спорът често не е за самия процент, а за това кога и как е бил уговорен. В обмена на оферти между агенции в Avensa агенцията декларира разпределението предварително и то се заключва в момента, в който партньорът заяви сътрудничество. Така по-късно няма какво да се предоговаря.

Пример: комисионна при продажба за 150 000 евро

Апартамент се продава за 150 000 евро. Агенцията е регистрирана по ДДС и е уговорила 3% от купувача и 2% от продавача, без ДДС.

Приходът на агенцията без ДДС е 7 500 евро. Да допуснем, че купувачът е доведен от партньорска агенция и двете фирми предварително са се разбрали партньорът да получи половината от комисионната на купувача. Тогава партньорът получава 2 250 евро (плюс ДДС, ако също е регистриран), а агенцията с договора задържа 5 250 евро.

При наем сметката е по-кратка. При месечен наем 800 евро и комисионна 50% от наема от всяка страна всяка страна плаща 400 евро, плюс 80 евро ДДС, ако агенцията е регистрирана.

Комисионната не е единственият разход на купувача. Към нея се добавят нотариалната такса, таксата за вписване и местният данък, които можете да изчислите за конкретен имот в калкулатора за нотариални такси.

Най-честите спорове за комисионна

Купувачът заобикаля агенцията. Вижда имота с брокер, а после се свързва директно със собственика. Такъв спор се решава с доказателства: подписан посреднически договор и протокол за оглед, от който се вижда кой, кога и какъв имот е видял.

Устна уговорка. Устният договор е допустим, но трудно се доказва. НСНИ подкрепя задължителната писмена форма на посредническите договори. Засега тя не е задължителна, но е най-евтината застраховка срещу спор.

Неясна база или ДДС. „3%“ от коя цена и с ДДС ли е — двата въпроса, на които договорът трябва да отговаря изрично.

Прекомерна неустойка. Ако клиентът е потребител, клауза, която го задължава да плати необосновано висока неустойка, е неравноправна (Закон за защита на потребителите, чл. 143, ал. 2, т. 5). Неустойка за заобикаляне на агенцията е разумна, но размерът ѝ трябва да е обоснован.

Сделка след края на договора. Без клауза за защитен период е трудно да претендирате комисионна за сделка, сключена месец след изтичането на договора.

Често задавани въпроси

Колко е комисионната на брокер при продажба на имот?

Законов размер няма. По публикуваните условия на агенциите обичайно е 2–3% от цената плюс ДДС, често от всяка страна, с минимална сума за по-евтините имоти.

Кой плаща комисионната — купувачът или продавачът?

Този, с когото е уговорена. Търговският закон допуска възнаграждение от едната или от двете страни (чл. 51). Ако уговорка няма, обичайното възнаграждение се дължи и от двете.

Включва ли комисионната ДДС?

Обявените проценти обикновено са без ДДС. Ако агенцията е регистрирана по ДДС, към тях се добавят 20%.

Колко е комисионната при наем?

Обичайно между половин и един месечен наем, от наемателя, от наемодателя или от двамата.

Връща ли се комисионната, ако сделката се провали?

Зависи от договора. Ако той не урежда случая, спорът е почти неизбежен. Затова определете изрично кое събитие прави комисионната дължима и при какви условия се връща.

Материалът е обща информация, а не правен или данъчен съвет. Законовите текстове са проверени към 14.10.2026 г.

В Avensa договорът, огледите и уговорената комисионна по всяка сделка стоят на едно място, а при съвместните сделки разпределението се заключва предварително. Ако искате споровете за комисионна да се решават с документи, а не по памет, разгледайте плановете.