Закон за брокерите на недвижими имоти: статус на проектите (2026)

Има ли закон за брокерите на недвижими имоти? Не. Към 14 октомври 2026 г. в България няма приет закон, който да урежда брокерската дейност. Между 2022 и 2025 г. в Народното събрание бяха внесени четири законопроекта, но нито един не стигна до първо гласуване в пленарна зала, а в 52-рото Народно събрание засега няма внесен нов. Дейността остава нелицензирана и за нея се прилагат общите правила на Търговския закон.

Тази страница проследява статуса на законопроектите и ще бъде обновявана, когато има движение. Данните са от базата данни със законопроекти на Народното събрание и са проверени на 14.10.2026 г.

Четирите законопроекта накратко

Първите три законопроекта носят едно и също заглавие — „Законопроект за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти“. Проектът на ГЕРБ-СДС е озаглавен „Законопроект за посредниците при сделки с недвижими имоти“.

Хронология

• 27.07.2022 — внесен е първият законопроект в 47-мото Народно събрание. Не е обсъден в комисия.
• 10.11.2023 — „Възраждане“ внася законопроект в 49-тото Народно събрание.
• 21.12.2023 — по медийни данни КЗК започва проучване на законопроекта по своя инициатива.
• 15.05.2024 — становище на КЗК по законопроекта на „Възраждане“.
• 12.12.2024 — „Има такъв народ“ внася законопроект в 51-вото Народно събрание.
• 24.01.2025 — становище на КЗК по законопроекта на „Има такъв народ“.
• 02.04.2025 — ГЕРБ-СДС внася собствен законопроект.
• 10.07.2025 — становище на Министерството на правосъдието по проекта на ГЕРБ-СДС. Това е последното движение по преписките.
• Пролетта на 2026 г. — започва работа 52-рото Народно събрание. Нито един от проектите не е приет.
• 14.10.2026 — в 52-рото Народно събрание няма внесен законопроект за брокерите.

За четири години нито един законопроект не е получил доклад от водещата комисия. Това е първата стъпка преди гласуване на първо четене.

Какво значи „отпадна“

52-рото Народно събрание работи от пролетта на 2026 г., а първите му законопроекти са от май 2026 г. По парламентарната практика законопроектите, които не са приети от предишното Народно събрание, не се пренасят автоматично в новото. Те трябва да бъдат внесени отново. Към 14.10.2026 г. търсенето в базата данни на parliament.bg не показва нов законопроект за брокерите или за посредничеството при сделки с имоти.

С други думи, който иска закон за брокерите, трябва да започне процедурата отначало.

Какво предвиждаха проектите

Текстовете се различават, но общото между тях е:

• национален регистър на брокерите, като вписването в него е условие за упражняване на дейността;
• задължителна писмена форма на договорите с клиентите;
• изисквания за обучение или квалификация — в проекта на ГЕРБ-СДС например 40 часа обучение;
• глоби за работа без вписване и за нарушения.

Нито едно от тези изисквания не е в сила. Ако някой ви предлага „задължителен курс по новия закон“ или „задължително вписване в регистър“, поискайте номера на закона и броя на Държавен вестник, в който е обнародван. Такъв няма.

Позицията на Комисията за защита на конкуренцията

КЗК изпрати становища по два от законопроектите — на 15.05.2024 г. и на 24.01.2025 г. Датите са видими в преписките на parliament.bg. По информация от медиите, сред тях Capital.bg, през декември 2023 г. КЗК започна по своя инициатива проучване на законопроекта на „Възраждане“ след сигнал от Института за пазарна икономика. Предварителният ѝ извод бил, че някои от разпоредбите биха могли да ограничат конкуренцията. Притесненията се отнасяли до браншовата камара, лицензирането и регистъра. Според медийни обобщения и становището от 2025 г. предупреждава, че задължителният регистър и удостоверението за компетентност ще вдигнат бариерите за навлизане на пазара и цените на услугите.

Пълните текстове на решенията на КЗК не сме проверили. Горното е по вторични източници.

Какво се прилага днес

Без специален закон брокерите работят по общите правила. Те не са малко:

• Търговски закон. Който по занятие посредничи, е търговец (чл. 1, ал. 1, т. 4). Търговският посредник води дневник на сключените договори (чл. 50), а възнаграждението се дължи според уговорката, а без уговорка — обичайното и от двете страни (чл. 51). Повече в материала за комисионната на брокера.
• Закон за мерките срещу изпирането на пари. Брокерите са задължени лица (чл. 4, т. 18), с комплексна проверка на клиентите, вътрешни правила и съхранение на документите 5 години. Вижте ръководството за ЗМИП.
• GDPR и Закон за защита на личните данни — за всички данни на клиентите.
• Закон за защита на потребителите — при договорите с клиенти, които са потребители, включително забраната за неравноправни клаузи.

Писменият договор: къде браншът е единен

Задължителната писмена форма на посредническите договори е единственото предложение, което се повтаря във всички проекти. Подкрепя го и Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ). Днес устният договор е допустим, но писменият е единственото сигурно доказателство за комисионната и задълженията на страните.

НСНИ поддържа и доброволен регистър, отворен за агенции, които не са негови членове. Самото сдружение посочва, че доброволният регистър не може да гарантира надеждността на вписаните фирми. Задължителен регистър би възникнал само със закон.

Как да се подготвите, без да чакате закона

Каквото и да предвиди бъдещ закон, посоката е ясна: писмени договори, документиран процес и прозрачност към клиента. Всичко това носи полза още днес.

Работете само с писмени договори. Посредническият договор, протоколът за оглед и уговорката за комисионната трябва да са подписани, преди да покажете имота.

Изпълнете вече действащите задължения. Вътрешните правила по ЗМИП и документите по GDPR не зависят от бъдещия закон. Те се проверяват и днес.

Обучавайте екипа. Обучението има стойност независимо от закона и ще ви даде преднина, ако бъде въведено изискване за квалификация.

Подредете данните. Регулацията обикновено идва с повече изисквания за документиране — кой клиент, кой имот, кой договор, каква комисионна. Когато всеки контакт, оглед и договор е в една CRM система с документите към сделката, всяко ново изискване означава настройка, а не ровене из папки.

Често задавани въпроси

Приет ли е законът за брокерите на недвижими имоти?

Не. Към 14.10.2026 г. нито един от четирите законопроекта не е приет, а в 52-рото Народно събрание няма внесен нов.

Трябва ли ми лиценз, за да работя като брокер?

Не. Лиценз, регистър или задължителна квалификация няма. Дейността се урежда от Търговския закон, ЗМИП, GDPR и Закона за защита на потребителите.

Задължителен ли е регистърът на НСНИ?

Не. Регистърът на НСНИ е доброволен. Задължителен регистър би възникнал само ако бъде приет закон.

Задължителен ли е писмен договор с клиента?

Не е задължителен, но е силно препоръчителен. Всички законопроекти предвиждаха писмена форма, а без нея комисионната трудно се доказва.

Как да следя дали има нов законопроект?

В базата данни със законопроекти на parliament.bg потърсете „посредници“ или „недвижими имоти“. Закон влиза в сила едва след обнародване в Държавен вестник. Ще обновим и тази страница, когато има движение.

Материалът е обща информация, а не правен съвет. Статусът на законопроектите е проверен в parliament.bg на 14.10.2026 г.

Ако отваряте собствена агенция, вижте и как да отворите агенция за недвижими имоти през 2026 г. Avensa е създадена за българския имотен пазар с писмени договори, документиран процес и прозрачност към клиента. Разгледайте плановете.