За да отворите агенция за недвижими имоти през 2026 г., не ви трябва лиценз. Закон за брокерите не е приет и дейността е свободна. Трябват ви регистрирана фирма (например ЕООД с минимален капитал от 1 евро и такса за вписване 28,12 евро при електронно подаване), писмени вътрешни правила по ЗМИП в 4-месечен срок от регистрацията, мерки за защита на личните данни, писмени договори с клиентите и подредена система за обявите и контактите.
Следва всяка стъпка с официалните такси и законовите основания, а накрая — категориите разходи за първата година и кратък план за първия месец.
Нужен ли е лиценз за агенция за недвижими имоти
Не. Към октомври 2026 г. в България няма закон, който да изисква лиценз, регистър или квалификация за брокерите. Между 2022 и 2025 г. бяха внесени четири законопроекта, но нито един не беше приет, а в 52-рото Народно събрание засега няма внесен нов. Подробностите са в статуса на закона за брокерите.
Прилага се общото търговско право. Който по занятие извършва посредничество, е търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ, чл. 1, ал. 1, т. 4), а правилата за търговския посредник са в чл. 49–51. Членството в браншова организация като НСНИ е доброволно. Сдружението поддържа и доброволен регистър, отворен и за агенции, които не са негови членове.
ЕООД или ЕТ: коя форма да изберете
За агенция практически се избира между еднолично дружество с ограничена отговорност (ЕООД) и едноличен търговец (ЕТ). Основните разлики:
| ЕООД | ЕТ | |
|---|---|---|
| Кой може да го регистрира | Едно физическо или юридическо лице | Дееспособно физическо лице с местожителство в страната (ТЗ, чл. 56) |
| Минимален капитал | 1 евро, внесен преди вписването (ТЗ, чл. 117 и чл. 119) | Няма |
| Отговорност за задълженията | Собственикът отговаря до размера на вноската си (ТЗ, чл. 113) | Търговецът отговаря с цялото си лично имущество |
| Данък върху печалбата | 10% корпоративен данък (ЗКПО, чл. 20) и 5% данък при разпределяне на дивидент на физическо лице (ЗДДФЛ, чл. 46, ал. 3) | 15% върху годишната данъчна основа (ЗДДФЛ, чл. 48, ал. 2) |
| Такса за вписване: на хартия / по електронен път | 56,24 € / 28,12 € | 15,34 € / 7,67 € |
Таксите са от извлечението от тарифата на Агенцията по вписванията, публикувано в евро на 30.12.2025 г. (чл. 16а от тарифата).
Кога коя форма е по-подходяща? ЕТ е по-евтин за регистрация, но рискът от спор или задължение пада върху личното ви имущество. В бизнес, в който се работи с капаро, неустойки и чужди пари, ограничената отговорност на ЕООД обикновено си струва малко по-сложното счетоводство. Изборът зависи и от това как смятате да изплащате доходите си, затова го обсъдете със счетоводител, преди да подадете документите.
Регистрация на фирмата: стъпки и такси
- Изберете име и проверете дали е свободно. Можете да го запазите в Търговския регистър срещу 20,45 евро на хартия или 10,23 евро по електронен път (чл. 16в от тарифата).
- Подгответе учредителните документи. При ЕООД това е учредителен акт. Опишете предмета на дейност така, че да включва посредничество при сделки с недвижими имоти.
- Внесете капитала. При ЕООД законовият минимум е 1 евро и трябва да е внесен преди вписването (ТЗ, чл. 119, ал. 1, т. 4).
- Подайте заявлението за вписване. Електронното подаване изисква квалифициран електронен подпис и струва наполовина.
- Открийте банкова сметка на фирмата. Плащанията от 10 000 лв. (5 112,92 евро) нагоре трябва да минават по банков път (Закон за ограничаване на плащанията в брой, чл. 3).
ДДС регистрация
Регистрацията по ДДС става задължителна, когато годишният ви оборот надвиши 51 130 евро (ЗДДС, чл. 96, ал. 1). Под този праг можете да се регистрирате доброволно (ЗДДС, чл. 100). След регистрацията начислявате 20% ДДС върху комисионните. Решете отрано дали цените ви са „с“ или „без ДДС“ и го пишете навсякъде, защото това е честа причина за спор с клиентите. Повече по темата има в материала за комисионната на брокера.
ЗМИП: задължение от първия ден
Агенциите за недвижими имоти са задължени лица по Закона за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП, чл. 4, т. 18). От деня на регистрацията текат няколко задължения:
- Вътрешни правила и оценка на риска — приемат се с писмен акт в 4-месечен срок от регистрацията (ЗМИП, чл. 98, 101 и 102). Не се изпращат за одобрение в ДАНС.
- Вътрешен контрол — изпълнява се лично от управителя или от определен с писмен акт служител на ръководна длъжност, за когото се уведомява ДАНС (ЗМИП, чл. 107).
- Комплексна проверка на всеки клиент преди подписването на посредническия договор, с копие от документа за самоличност.
- Обучение на всеки нов служител.
Подробностите и чеклист са в ръководството за ЗМИП за агенции.
Лични данни и GDPR
Агенцията е администратор на лични данни от първия клиент. Минимумът, с който трябва да започнете:
- уведомление за поверителност за клиентите (чл. 13–14 GDPR);
- регистър на дейностите по обработване (чл. 30 GDPR), който на практика е нужен, защото обработването не е инцидентно;
- договор за обработване на данни с доставчика на CRM и с другите доставчици, които обработват данни на клиентите ви (чл. 28 GDPR);
- процедура при пробив — КЗЛД се уведомява до 72 часа (чл. 33 GDPR);
- срокове за съхранение — например 5 години за досиетата по ЗМИП и кратки, ясни срокове за запитвания, които не са станали клиенти.
Длъжностно лице по защита на данните обикновено не е задължително за типична агенция. ЕГН не бива да попада в обяви или документи, споделяни публично (Закон за защита на личните данни, чл. 25ж). Повече има в ръководството за GDPR.
Договори и документи
Преди първия клиент подгответе няколко документа. Най-добре е да ги прегледа юрист.
- Посреднически договор. Устният договор е допустим, но писменият е единственото сигурно доказателство за комисионната, срока и задълженията ви. НСНИ подкрепя задължителната писмена форма. Ако предлагате ексклузивност, договорът трябва да съдържа срок, задълженията ви и разумна неустойка.
- Протокол за оглед. Доказва, че купувачът е видял имота чрез вас. Какво да съдържа, описваме в материала за протокола за оглед.
- Общи условия и ценова политика. Процент, минимална сума, кога се дължи комисионната, с или без ДДС.
- Дневник на сключените договори. Търговският посредник е длъжен да го води всеки ден (ТЗ, чл. 50).
Ако клиентът ви е потребител, внимавайте с неустойките. Клауза, която го задължава да плати необосновано висока неустойка, е неравноправна (Закон за защита на потребителите, чл. 143, ал. 2, т. 5).
Обяви, портали и сайт
Абонаментите за имотни портали обикновено са един от първите месечни разходи на новата агенция. Преди да платите за всички, проверете кой портал за какъв тип имоти и купувачи работи. Сравнението е в прегледа на имотните портали. Помислете и за собствен сайт с каталог на имотите. Той е мястото, където клиентът проверява дали агенцията е истинска, преди да ви се обади.
От 9 август 2026 г. цените в обявите се посочват в евро. Левовата равностойност може да се добавя само за информация.
CRM и работни процеси от първия ден
Най-евтиният момент да подредите данните е преди да имате данни. Всеки купувач с бюджета и изискванията си, всеки имот, оглед и документ трябва да стоят на едно място, а не в телефона, Excel и чата. Когато наемете първия брокер, ще ви трябва и контрол кой какво вижда.
Ако започвате сами, Avensa има план за един брокер с всички функции. Колегите се добавят от настройките, когато екипът порасне. Цените са публикувани на страницата с плановете.
Бюджет за първата година: какво да предвидите
Сумите зависят от града, от това дали имате офис и колко агресивно рекламирате, затова тук са категориите, не цифрите. Срещу всяка от тях запишете реална оферта, преди да започнете:
- регистрация на фирмата, банкова сметка и квалифициран електронен подпис;
- счетоводно обслужване;
- офис или работа без офис и среща с клиенти на място;
- абонаменти за имотни портали;
- сайт, домейн и снимки на имотите;
- CRM и друг софтуер;
- реклама и маркетинг;
- юрист за договорите, вътрешните правила по ЗМИП и документите по GDPR;
- обучение на екипа;
- оборотни средства. Комисионната идва след сделката, а между първия разговор с купувача и нотариуса често минават месеци. Предвидете с какво ще покривате разходите дотогава.
План за първите 30 дни
- Изберете форма, запазете името и регистрирайте фирмата.
- Открийте банкова сметка и решете въпроса с ДДС заедно със счетоводителя.
- Подгответе посредническия договор, протокола за оглед и общите условия.
- Приемете вътрешните правила по ЗМИП (крайният срок е 4 месеца, но е по-добре да са готови преди първия клиент).
- Подгответе уведомлението за поверителност и регистъра на дейностите по обработване.
- Настройте CRM, импортирайте контактите си и въведете първите имоти.
- Публикувайте обявите си в порталите и на сайта.
Често задавани въпроси
Трябва ли лиценз, за да отворя агенция за недвижими имоти?
Не. Към октомври 2026 г. няма закон, който да изисква лиценз или вписване в регистър. Нито един от четирите внесени законопроекта не беше приет.
Колко струва регистрацията на ЕООД?
Таксата за вписване е 28,12 евро при електронно подаване и 56,24 евро на хартия. Минималният капитал е 1 евро. Запазването на име е по желание и струва 10,23 евро по електронен път. Към това добавете разходите за счетоводител или юрист, ако ползвате такъв.
Мога ли да работя като брокер без фирма?
Който посредничи по занятие, е търговец по Търговския закон (чл. 1, ал. 1, т. 4). Затова самостоятелната работа обикновено минава през ЕТ или ЕООД. Алтернативата е да започнете в съществуваща агенция.
Задължително ли е да се регистрирам по ДДС?
Само когато годишният ви оборот надвиши 51 130 евро. Под прага регистрацията е по избор.
Трябва ли да членувам в браншова организация?
Не. Членството в НСНИ и в другите организации е доброволно.
Материалът е обща информация, а не правен, данъчен или счетоводен съвет. Таксите и законовите текстове са проверени към 14.10.2026 г.
Агенцията, която от първия ден държи клиентите, имотите и документите си подредени, расте по-лесно от тази, която подрежда хаоса по-късно. Ако искате да започнете така, вижте Avensa за брокери.