Агенциите и брокерите на недвижими имоти са задължени лица по Закона за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП, чл. 4, т. 18). При продажби това важи винаги, независимо от цената, а при наем — когато месечният наем е 10 000 евро или повече. На практика това означава комплексна проверка на клиента преди сделката, копие от документа за самоличност, установяване на действителния собственик и на произхода на средствата, съхранение на досието 5 години, писмени вътрешни правила и незабавно уведомяване на ДАНС при съмнение.
Следват задълженията едно по едно, с члена от закона, глобите и чеклист в края. Текстовете са проверени по консолидираната редакция на ЗМИП, последно изменена с ДВ, бр. 51 от 2026 г.
Кои агенции и брокери попадат под ЗМИП
Законът обхваща всички, които по занятие посредничат при сделки с недвижими имоти (чл. 4, т. 18). За наемите има праг:
- Продажби — винаги, независимо от цената на имота.
- Наеми — само когато месечният наем е 10 000 евро или повече.
- Правна форма — няма значение. Еднолично дружество, едноличен търговец или голяма мрежа с офиси имат едни и същи задължения.
Контролът е на Държавна агенция „Национална сигурност“ чрез дирекция „Финансово разузнаване“ (чл. 108). Тя извършва и проверки на място.
Комплексна проверка на клиента
Основното задължение е комплексната проверка (чл. 10). Тя включва пет елемента:
- идентифициране на клиента и проверка на самоличността му по надеждни и независими източници;
- идентифициране на действителния собственик, когато клиентът е юридическо лице;
- събиране на информация за целта и характера на отношенията;
- изясняване на произхода на средствата;
- текущо наблюдение на отношенията и на сделките в тяхната рамка.
Кога се прави комплексна проверка
Законът изброява случаите в чл. 11, ал. 1. За една агенция значение имат следните:
- при установяване на делови взаимоотношения — на практика при подписването на посредническия договор;
- при случайна сделка на стойност 15 000 евро или повече;
- при случайна сделка от 5000 евро или повече, когато плащането е в брой;
- при всяко съмнение за изпиране на пари, независимо от сумата;
- при съмнение във верността на представените идентификационни данни.
Идентификацията на клиента и на действителния собственик се прави преди установяването на отношенията (чл. 15). Не след огледа, не при нотариуса, а при подписването на договора.
Идентификация и копие от личната карта
Физическите лица се идентифицират с официален документ за самоличност, от който се снема копие (чл. 53, ал. 1). Събират се имената, датата и мястото на раждане, личният идентификационен номер от валиден документ със снимка, всяко гражданство на лицето, държавата на постоянно пребиваване и адресът.
Брокерите често питат дали копирането на лична карта не нарушава GDPR. Копие може да се снема само когато закон го предвижда (Закон за защита на личните данни, чл. 25г), а за брокерите това основание е точно чл. 53 от ЗМИП. Комисията за защита на личните данни дава същия отговор в указанията си за това кой може да копира лична карта. Повече за данните на клиентите има в ръководството за GDPR за агенции.
Юридически лица и действителен собственик
Когато клиентът е дружество, идентифицирате самото дружество (чл. 54) и физическото лице, което в крайна сметка го притежава или контролира — действителния собственик. Не е достатъчно да видите управителя, който подписва. Трябва да знаете чии са парите зад сделката.
Произход на средствата
Произходът на средствата се изяснява с поне два от способите, изброени в чл. 66, ал. 1. Например информация от клиента за основната му дейност, данни от публични регистри или информация, събрана по друг закон. Само ако това е невъзможно или двата способа дадат противоречиви резултати, се използва писмена декларация от клиента (чл. 66, ал. 2). С други думи, декларацията е последното средство, а не първото.
Видни политически личности
За видните политически личности се прилага разширена комплексна проверка (чл. 36). Това са хора, които заемат или са заемали важни обществени функции: министри и заместник-министри, народни представители, членове на висши съдилища, посланици, кметове и заместник-кметове, членове на ръководствата на политически партии и др. (списъкът е в чл. 36, ал. 2). Мерките обхващат и свързаните с тях лица — съпрузи, деца, родители, братя и сестри и някои бизнес партньори (чл. 36, ал. 5).
Оценка на риска и вътрешни правила
Всяка агенция изготвя писмена оценка на риска, свързан с нейната дейност и клиенти (чл. 98), и я отразява във вътрешни правила за контрол и предотвратяване на изпирането на пари (чл. 101). Съдържанието на правилата е изброено подробно в чл. 101, ал. 2.
Срокът е 4 месеца от регистрацията на фирмата (чл. 102, ал. 1). Правилата се приемат с писмен акт на собственика или управителя.
Често срещано заблуждение е, че правилата се „одобряват“ от ДАНС. Това вече не е така: процедурата по одобряване е отменена с ДВ, бр. 42 от 2019 г. Правилата не се изпращат за одобрение. ДАНС ги проверява при проверка на място и може да задължи агенцията да ги промени.
Вътрешен контрол и обучение
Брокерите не са длъжни да създават отделна специализирана служба. Вътрешният контрол може да се изпълнява лично от собственика или управителя (чл. 107, ал. 1–2). Управителят може и да определи с писмен акт служител на висша ръководна длъжност, който да отговаря за това. В този случай дирекция „Финансово разузнаване“ трябва да бъде уведомена (чл. 107, ал. 3–4).
Агенцията е длъжна да осигури въвеждащо и продължаващо обучение на служителите си по изискванията на закона и по вътрешните правила (чл. 101, ал. 11). Новият брокер трябва да знае какво да поиска от клиента още в първата си седмица.
Съхранение на документите: 5 години
Всичко, събрано и изготвено по ЗМИП, се пази 5 години (чл. 67, ал. 1). При постоянни отношения с клиента срокът тече от прекратяването им, а при случайна сделка — от датата на сделката (чл. 67, ал. 2–3).
Това е и законовото основание да не изтриете досието веднага щом клиентът поиска „да бъде забравен“ по GDPR. Данните, които пазите по ЗМИП, остават до изтичането на срока.
Уведомяване на ДАНС
Съмнителни сделки. При съмнение за изпиране на пари уведомявате дирекция „Финансово разузнаване“ незабавно и преди сделката, като я забавяте в рамките на допустимото (чл. 72, ал. 1). Ако забавянето е обективно невъзможно, уведомявате веднага след нея (чл. 72, ал. 2).
Плащания в брой. Уведомявате дирекцията за всяко плащане в брой над 15 000 евро, направено от ваш клиент или към него (чл. 76, ал. 1).
Плащания в брой: две различни правила
Тук често се бъркат два закона.
- Законът за ограничаване на плащанията в брой изисква плащания от 10 000 лв. или повече да стават само по банков път (чл. 3, ал. 1). Текстът все още е в лева. По фиксирания курс прагът е 5 112,92 евро. Не сме открили изменение на този праг през 2025–2026 г., но го проверете преди голяма сделка.
- ЗМИП не забранява плащането, а изисква уведомяване при плащане в брой над 15 000 евро (чл. 76) и комплексна проверка при случайна сделка в брой от 5000 евро (чл. 11).
При покупка на имот плащане в брой над прага по първия закон е недопустимо. Капарото и цената минават по банкова сметка.
Глоби по ЗМИП
Сумите в закона все още са в лева. Евровите стойности са по фиксирания курс.
| Нарушение | Физическо лице | Дружество или ЕТ |
|---|---|---|
| Комплексна проверка, идентификация, съхранение, уведомяване и др. (чл. 116, ал. 1) | 511,29 – 5 112,92 € | 1 022,58 – 10 225,84 € |
| Повторно нарушение (чл. 116, ал. 2) | 1 022,58 – 10 225,84 € | 2 556,46 – 25 564,59 € |
| Тежко или системно нарушение (чл. 116, ал. 3) | 2 556,46 – 1 022 583,76 € | 5 112,92 – 1 022 583,76 € или до двойния размер на облагата |
| Други нарушения (чл. 118, ал. 1) | 255,65 – 2 556,46 € | 511,29 – 5 112,92 € |
Какво идва с европейския регламент
Регламент (ЕС) 2024/1624 за борба с изпирането на пари ще се прилага пряко от 10 юли 2027 г. Той засяга и посредниците при сделки с имоти. Конкретните последици за българските агенции, например дали проверката ще трябва да обхваща и двете страни по сделката, следете в указанията на ДАНС. Засега действащите правила са тези от ЗМИП.
Чеклист по ЗМИП за агенция за недвижими имоти
- Приети ли са писмени вътрешни правила и оценка на риска в 4-месечен срок от регистрацията?
- Ясно ли е кой отговаря за вътрешния контрол — управителят лично или определен с писмен акт служител, за когото е уведомена ДАНС?
- Преминал ли е всеки служител въвеждащо обучение и има ли график за продължаващо?
- Прави ли се идентификация с копие от документа за самоличност преди подписването на посредническия договор?
- При клиент дружество установен ли е действителният собственик?
- Изяснява ли се произходът на средствата с поне два способа, а декларацията се ползва само като последно средство?
- Проверява ли се дали клиентът е видна политическа личност или свързано с такава лице?
- Отделени ли са наемите с месечен наем от 10 000 евро нагоре?
- Пазят ли се досиетата 5 години от края на отношенията и знаете ли къде е всяко?
- Знаят ли брокерите какво да направят при съмнителна сделка и кой уведомява ДАНС?
- Минават ли капарото и цената по банков път?
ЗМИП досието в CRM системата
Вътрешните правила и преценката на риска остават ваша отговорност. Никоя система не ги изпълнява вместо вас. CRM обаче помага досието да не е разпиляно в имейли и папки. В Avensa всеки контакт може да има ЗМИП досие с декларациите и документите, свързано с профила на клиента, а копията се пазят в документите към контакта и сделката с контрол на достъпа. Шаблоните на декларациите са отправна точка и трябва да бъдат прегледани от вашия юрист.
Често задавани въпроси
Важи ли ЗМИП за брокер, който посредничи само при наеми?
Само ако месечният наем е 10 000 евро или повече (чл. 4, т. 18). При по-ниски наеми посредничеството не попада под ЗМИП. При продажби законът важи винаги.
Трябва ли да изпращам вътрешните правила в ДАНС?
Не. Одобряването на правилата от ДАНС е отменено през 2019 г. Приемате ги с писмен акт в 4-месечен срок от регистрацията и ги представяте при проверка.
Мога ли да снимам личната карта на клиента?
Да. ЗМИП изисква снемане на копие от документа за самоличност (чл. 53, ал. 1) и това е законовото основание по Закона за защита на личните данни.
Колко време пазя документите по ЗМИП?
5 години. При постоянни отношения срокът тече от тяхното прекратяване, а при случайна сделка — от датата ѝ (чл. 67).
Какво правя, ако клиентът откаже да даде данни?
Ако не можете да извършите комплексната проверка, сте длъжни да откажете договора или сделката, а при вече установени отношения — да ги прекратите (чл. 17). Ако самият отказ поражда съмнение, обсъдете с отговорното лице дали е нужно уведомяване на ДАНС.
Материалът е обща информация, а не правен съвет. Законовите текстове са проверени към 14.10.2026 г. За вътрешните правила на агенцията се консултирайте с юрист.
Ако тепърва подреждате агенцията, вижте и как да отворите агенция за недвижими имоти — ЗМИП е една от първите задачи след регистрацията.