Протоколът за оглед е кратък документ, в който клиентът потвърждава с подписа си, че агенцията му е показала конкретен имот на конкретна дата. Той е основното доказателство, ако купувачът или собственикът по-късно сключат сделката без агенцията. Затова трябва да съдържа данните на агенцията и на клиента, точното описание на имота, датата и часа, препратка към посредническия договор и подписите на присъстващите.
Готов текст, от който да тръгнете, има в образеца на протокол за оглед сред нашите образци на договори за агенции, но всяка агенция трябва да го съгласува с юриста си. Тук ще намерите описание на полетата, които правят протокола полезен в спор, и на начините да го подписвате и съхранявате.
Защо протоколът за оглед е важен
Законът не задължава брокера да съставя протокол за оглед. Закон за брокерите няма, а Търговският закон урежда само общите правила: възнаграждението се дължи според уговорката между страните (ТЗ, чл. 51). Когато обаче възникне спор дали сделката е станала благодарение на агенцията, някой трябва да докаже кой, кога и какъв имот е показал. Протоколът е най-прекият начин.
Типичните ситуации, в които той решава спора:
- Купувачът заобикаля агенцията. Вижда имота с брокер, а седмица по-късно се свързва директно със собственика и предлага „да си спестят комисионната“.
- Две агенции показват един и същи имот. Кой го е показал пръв, се вижда от датата и часа в протоколите.
- Имотът се продава след края на договора. Ако договорът съдържа клауза за защитен период, протоколът доказва, че купувачът е видял имота чрез вас.
- Купува друг член на семейството. Огледът е направен от единия съпруг, а нотариалният акт е на другия или на родител.
Протоколът работи заедно с посредническия договор, а не вместо него. Договорът определя комисионната и задълженията. Протоколът доказва, че условието за тях е изпълнено. Как се определя кога се дължи комисионната, обясняваме в материала за комисионната на брокера.
Какво трябва да съдържа протоколът за оглед
1. Данни за агенцията и брокера
Наименование и ЕИК на агенцията и името на брокера, който провежда огледа. Ако купувачът е доведен от партньорска агенция, посочете и нея.
2. Данни за клиента
Три имена и телефон или имейл за връзка. Данните от документа за самоличност, които изисква Законът за мерките срещу изпирането на пари, събирате при подписването на посредническия договор, а не в протокола. ЕГН в протокола не е нужно. По правилата за защита на личните данни събирате само данните, които ви трябват за целта.
3. Всички присъстващи
Имената на всички, които разглеждат имота: съпруг или съпруга, родители, съдружник, архитект. Добре е да подпишат и те. Така се затваря вратичката „имота го е видял мъжът ми, а купих аз“.
4. Точно описание на имота
Адрес, вид имот, етаж и номер на апартамента, площ и референтният номер на офертата в агенцията. Ако е известен, добавете и идентификатора от кадастъра. „Двустаен в Лозенец“ не върши работа в съда. Описанието трябва да не оставя съмнение за кой имот става дума.
5. Дата и час
Датата е задължителна. Часът е полезен, когато в един ден има няколко огледа или когато две агенции показват същия имот.
6. Препратка към посредническия договор
Номер и дата на договора с клиента и кратко напомняне за ключовите му клаузи: че клиентът е запознат с комисионната и че при сделка с показания имот, включително чрез свързани лица, в определен срок възнаграждението се дължи. Самите условия стоят в договора. Протоколът само ги свързва с конкретния имот.
7. Декларация как клиентът е научил за имота
Едно изречение, в което клиентът потвърждава, че до огледа не е знаел за имота от друга агенция или директно от собственика. Ако е знаел, по-добре е това да се разбере на място, а не при нотариуса.
8. Подписи и място
Подпис на клиента и на всички присъстващи, подпис на брокера, място и дата на подписване.
9. По желание: впечатления на клиента
Кратка бележка какво е харесал и какво не. Тя не е част от доказателството, но помага при следващия разговор и при обратната връзка към собственика. Пазете я отделно от подписаната част или в CRM.
Протокол за няколко имота наведнъж
Когато в един ден показвате три или четири имота, един протокол с таблица е по-удобен от четири отделни листа. Всеки имот е на отделен ред с пълното описание и час на огледа, а клиентът подписва най-долу. Ако клиентът пропусне някой от огледите, задраскайте реда пред него, преди да подпише.
Протоколът при съвместна сделка с друга агенция
Когато показвате имот на купувач, доведен от партньорска агенция, протоколът защитава и двете фирми. Агенцията на продавача доказва, че имотът е показан чрез нея. Агенцията на купувача доказва, че клиентът е неин. Затова в протокола посочете и двете агенции, брокерите, които присъстват, и договора за сътрудничество между тях, ако има такъв.
Най-добре е разпределението на комисионната между агенциите да е уговорено писмено преди огледа. Протоколът потвърждава, че огледът се е състоял, но не е мястото за договаряне на проценти. Ако условията се уточняват след огледа, точно тогава възникват споровете.
Хартия или електронен подпис
На хартия. Работи навсякъде, но има слабости: бланката се попълва набързо, понякога след огледа, губи се в колата или в папката на брокера, а почеркът не винаги се чете. Ако ползвате хартия, сканирайте протокола още същия ден и го свържете с клиента и имота.
Електронно. Законът за електронния документ и електронните удостоверителни услуги приравнява обикновения и усъвършенствания електронен подпис към саморъчния, когато това е уговорено между страните (ЗЕДЕУУ, чл. 13, ал. 4). Затова уговорката, че електронният подпис има силата на саморъчен, трябва да е част от процеса на подписване или от посредническия договор. Квалифицираният електронен подпис дава най-силната гаранция, но за протокол за оглед обикновено е излишен.
Предимството на електронния протокол е, че се подписва на място, на телефона или таблета, и веднага получава времеви печат. В Avensa клиентът подписва протокола на екрана по време на огледа. Подписаният документ се пази с времеви печат и хеш, който доказва, че не е променян след това. Как работят електронните подписи в Avensa и кога е нужен квалифициран подпис, е описано на страницата им.
Нотариус за протокола не е нужен. Това е частен документ между агенцията и клиента.
Как да съхранявате протоколите
Протокол, който не можете да намерите след година, не помага в спор. Няколко правила:
- Свързвайте протокола с клиента и с имота. Когато собственикът пита „кой е гледал имота ми“, а купувачът пита „кои имоти видях“, отговорът трябва да е на един клик. В календара на Avensa огледът се записва директно от имота или от контакта и остава в историята и на двамата.
- Пазете ги поне докато е възможен спор за комисионната. Ако клиентът стане купувач, протоколът влиза в досието на сделката.
- Определете срок за съхранение. Личните данни се пазят само толкова, колкото е необходимо за целта. Запишете срока за протоколите във вътрешните си правила за защита на данните, вместо да ги пазите безсрочно.
- Контролирайте достъпа. Протоколите съдържат лични данни и не бива да се пращат по лични чатове.
Какво да направите, ако клиентът откаже да подпише
Отказът сам по себе си е информация. При ексклузивен имот е разумно да откажете огледа без протокол. Ако все пак го проведете, запишете огледа в системата и изпратете на клиента писмено потвърждение по имейл или съобщение: имот, дата, час, кой е присъствал. Писмената следа е по-слаба от подпис, но е много по-добра от нищо. Повече за защитата на ексклузивните имоти има в материала за ексклузивния договор.
Често задавани въпроси
Задължителен ли е протоколът за оглед?
Не. Никой закон не изисква протокол за оглед. Той е доказателство, което агенцията сама си осигурява, и именно затова си струва да е правилно попълнен.
Валиден ли е протокол, подписан на телефон?
Да, ако страните са уговорили, че електронният подпис има силата на саморъчен (ЗЕДЕУУ, чл. 13, ал. 4). Тази уговорка трябва да е част от процеса на подписване или от договора.
Трябва ли ЕГН в протокола за оглед?
Не. За протокола са достатъчни трите имена и данните за връзка. Данните от документа за самоличност по ЗМИП събирате при посредническия договор.
Колко време да пазя протоколите?
Поне докато е възможен спор за комисионната по съответния имот. Определете конкретен срок във вътрешните си правила за защита на личните данни.
Може ли един протокол да обхваща няколко имота?
Да. Всеки имот се описва на отделен ред с час на огледа, а клиентът подписва най-долу.
Материалът е обща информация, а не правен съвет. Законовите текстове са проверени към 14.10.2026 г. Текста на протокола съгласувайте с юрист.
Огледът е моментът, в който се печели или губи комисионната. Avensa свързва огледа в календара, подписания протокол и посредническия договор с клиента и имота, така че доказателството е там, когато ви потрябва. Вижте плановете.