Колко печели брокер на недвижими имоти в България (2026)

Затова статистиката може и да подцени, и да надцени реалния доход. Подценява го при опитни брокери, чийто доход минава извън трудовия договор. Надценява го при начинаещ брокер на чиста комисионна, който през първите месеци може да няма нито една приключена сделка.

Как се формира доходът на брокера от комисионна

Доходът от една сделка минава през три стъпки.

1. Комисионната на агенцията. Законът не определя размер. Дължи се уговореното, а ако уговорка няма — обичайното възнаграждение, и от двете страни (Търговски закон, чл. 51). На пазара при продажба обичайно се договарят 2–3% от цената плюс ДДС, често от всяка страна. Как се определя и кога се дължи, обясняваме в материала за комисионната на брокера.
2. ДДС. Ако агенцията е регистрирана по ДДС, 20% от сумата, която плаща клиентът, са данък, а не приход. Уточнете в договора си дали вашият дял се смята от сумата с или без ДДС.
3. Вашият дял. Това е уговорка между брокера и агенцията. Няма официални данни за „типичен“ процент и не вярвайте на кръгли числа без източник. Делът е въпрос на договаряне. Разумно е да отразява кой какво носи в сделката: кой е намерил собственика или купувача, кой плаща рекламата и порталите, кой осигурява запитванията и офиса.

Преди да подпишете с агенция, уговорете писмено:

• от каква сума се смята делът ви — с или без ДДС, преди или след дела на партньорска агенция;
• кога се изплаща — когато клиентът плати на агенцията или по-късно;
• какво става с вече изплатен дял, ако сделката се развали;
• как се дели комисионната, когато в сделката участват двама брокери от агенцията, единият с имота, другият с купувача;
• какво получавате за сделка, която приключи, след като сте напуснали агенцията.

Пример: една сделка за 150 000 евро

Апартамент се продава за 150 000 евро. Агенцията е регистрирана по ДДС и е уговорила 3% от купувача и 2% от продавача, без ДДС. Приходът ѝ без ДДС е 7 500 евро. Процентите за дела на брокера в таблицата са примерни. Те показват как се мени сметката, а не какво е „нормално“ на пазара.

Сега да допуснем, че купувачът е доведен от партньорска агенция. Двете фирми предварително са се разбрали партньорът да получи половината от комисионната на купувача, тоест 2 250 евро. На агенцията с договора остават 5 250 евро, а при дял от 40% брокерът получава 2 100 евро. Споделената сделка носи по-малко от изцяло собствената, но може да е сделка, която иначе нямаше да се случи.

Годишен доход: броят сделки решава

Годишният доход от комисионни е приблизително броят приключени сделки, умножен по средния ви дял от сделка. Да приемем, че средният ви дял е 3 000 евро на сделка. Числото отново е примерно.

Сумите са преди данъци и осигуровки и преди собствените ви разходи: автомобил, телефон, реклама, платени обяви, ако ги поемате вие. Доходът и не идва равномерно. Сделка, по която работите от пролетта, може да се плати чак наесен. Затова при сравнение със заплата гледайте не само средния месец, а и колко месеца можете да издържите без приключена сделка.

На трудов договор, на граждански договор или със собствена фирма

Начинът, по който работите, определя как се облага доходът ви. Основните варианти:

Подробностите са в следващите две части. Цитираните членове са по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Кодекса за социално осигуряване (КСО).

Данъци за брокер на граждански договор: 25%, не 10%

Гражданският договор по смисъла на ЗДДФЛ е договор, по който дължите определен резултат, без да сте на трудов договор и без да сте едноличен търговец („извънтрудово правоотношение“, § 1, т. 30 от допълнителните разпоредби). Ако работите така за агенция, възнаграждението ви се облага по следния начин:

• 25% нормативно признати разходи. От възнаграждението се приспадат 25%, без да доказвате разходи с документи (чл. 29, ал. 1, т. 3).
• 10% данък върху остатъка, намален със задължителните осигурителни вноски (чл. 43, ал. 1 и 3; чл. 48, ал. 1).
• Авансов данък. Агенцията го удържа при изплащането на възнаграждението (чл. 43, ал. 4). Ако сте самоосигуряващо се лице и сте декларирали това писмено пред агенцията, внасяте данъка сами (чл. 43, ал. 5 и 6).
• Годишна декларация. Доходът се декларира в годишната данъчна декларация, която се подава от 10 януари до 30 април на следващата година (чл. 50, ал. 1, т. 1 и чл. 53, ал. 1).

Пример. При възнаграждение от 3 000 евро облагаемият доход е 2 250 евро, а данъкът е най-много 225 евро. Ако от възнаграждението се удържат осигуровки, данъкът е по-нисък, защото осигуровките намаляват основата.

Ако сте чували за „10% разходи за брокерите“: в чл. 29 такава категория няма. Там са предвидени 60% (за земеделски стопани), 40% (например за авторски възнаграждения, занаяти, адвокати и нотариуси) и 25% (за останалите свободни професии и за граждански договори). 10% е ставката на данъка. Разходи от 10% законът признава при доходи от наем (чл. 31) и при продажба на имот (чл. 33).

Самостоятелна работа: търговец по Търговския закон

Който посредничи по занятие, е търговец (Търговски закон, чл. 1, ал. 1, т. 4 и чл. 49). Нормативно признатите разходи по чл. 29 от ЗДДФЛ се прилагат само за физически лица, които не са търговци. Затова брокер, който работи самостоятелно, със собствени клиенти и договори, обикновено регистрира ЕТ или ЕООД:

• ЕТ. Данъкът е 15% върху годишната данъчна основа (ЗДДФЛ, чл. 48, ал. 2) и се внася до 30 юни на следващата година (чл. 67, ал. 5). През годината се правят авансови вноски (чл. 43, ал. 8).
• ЕООД. Облага се печалбата на дружеството, а при разпределяне на дивидент има и данък върху дивидента. Сравнение на двете форми има в материала как да отворите агенция за недвижими имоти.

И в двата случая, когато оборотът ви надхвърли прага от 51 130 евро, регистрацията по ДДС става задължителна (ЗДДС, чл. 96, ал. 1). Тогава към комисионната си начислявате 20% ДДС.

А като свободна професия?

Свободните професии са изброени в § 1, т. 29 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ. Брокерите не са назовани поименно. Списъкът обаче включва и „други физически лица“, които едновременно работят професионално за своя сметка, не са еднолични търговци и са самоосигуряващи се. Дали посредничеството по занятие може да мине по този ред, след като Търговският закон го определя като търговска дейност, решете със счетоводител, преди да изберете формата.

Осигуровки: основното

• На трудов договор сте осигурени за всички рискове: болест и майчинство, инвалидност, старост и смърт, трудова злополука и безработица (КСО, чл. 4, ал. 1, т. 1).
• По граждански договор се осигурявате за инвалидност, старост и смърт, тоест за пенсия. Това важи, ако възнаграждението ви за месеца след приспадане на разходите е поне една минимална работна заплата и не сте осигурени на друго основание (КСО, чл. 4, ал. 3, т. 5). Ако през месеца сте осигурени и на друго основание, например по трудов договор, се осигурявате независимо от размера на възнаграждението (т. 6).
• Като ЕТ или съдружник, който работи във фирмата си, сте самоосигуряващо се лице и задължително се осигурявате за пенсия (КСО, чл. 4, ал. 3, т. 2). Осигуряването за болест и майчинство е по ваш избор (чл. 4, ал. 4).

Минималният и максималният осигурителен доход се определят всяка година със закона за бюджета на държавното обществено осигуряване. Проверете актуалните суми в НАП или при счетоводителя си, преди да планирате личния си бюджет.

Как да увеличите дохода си като брокер

Формулата е проста: повече приключени сделки и по-голям дял от всяка. Лостовете, които зависят от вас:

• Повече ексклузивни имоти. При ексклузивен договор собственикът работи само с вашата агенция за срока на договора. Рекламата и огледите, които правите, не отиват в полза на конкурент. Кои клаузи да заложите, вижте в материала за ексклузивния договор за посредничество.
• Обмен с други агенции. Споделената сделка носи по-малък дял, но увеличава броя сделки. В Обмен на оферти в Avensa предлагате имотите си на партньорски агенции и виждате техните, като разпределението на комисионата се уговаря предварително.
• По-бърз отговор на запитванията. Колкото по-дълго чака купувачът, толкова повече време има да се свърже с други агенции. С бързия отговор на запитвания в Avensa запитванията от Facebook и Instagram, Google Ads и сайта ви влизат директно в системата, отиват при брокер и пускат таймер за отговор.
• Защитена комисионна. Писменият посреднически договор и подписаният протокол за оглед са доказателствата, с които си искате комисионната, когато купувачът се опита да заобиколи агенцията.

Често задавани въпроси

Каква е заплатата на брокер на недвижими имоти?

Официални данни само за брокерите няма. За целия сектор „Операции с недвижими имоти“ средната брутна заплата на наетите по трудов договор е около 1 300 евро месечно през второто тримесечие на 2026 г. (НСИ, предварителни данни). Брокерите, които получават комисионни по друг договор, не влизат в тази статистика.

Какъв процент от комисионната получава брокерът?

Законов или официално публикуван „стандартен“ процент няма. Делът се договаря между брокера и агенцията и зависи от това какво осигурява всяка страна. Уговорете писмено от каква сума се смята и кога се изплаща.

Какви данъци плаща брокер на граждански договор?

От възнаграждението се приспадат 25% нормативно признати разходи. Върху остатъка, намален с осигуровките, се плаща 10% данък (ЗДДФЛ, чл. 29, ал. 1, т. 3 и чл. 48, ал. 1).

Може ли да работя като брокер без фирма?

Да, ако работите за агенция по трудов или граждански договор. Ако посредничите самостоятелно по занятие, по Търговския закон сте търговец (чл. 1, ал. 1, т. 4). Затова самостоятелната работа обикновено минава през ЕТ или ЕООД.

Защо доходите на брокерите се различават толкова много?

Защото доходът е произведение от три променливи: броя приключени сделки, комисионната на агенцията и вашия дял от нея. Малка разлика във всяка от тях дава голяма разлика в годишния резултат.

Материалът е обща информация, а не данъчен, правен или финансов съвет. Данните на НСИ са предварителни. Законовите текстове са проверени към 15.10.2026 г. За вашия конкретен случай се консултирайте със счетоводител.

Ако работите самостоятелно или тепърва започвате, вижте Avensa за брокери. Купувачите, имотите, огледите и напомнянията ви стоят на едно място, а системата ви показва кой купувач на кой имот пасва.